DBZ 04/2005

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Architektenvertrag und HOAI

     

 

 

Vertraglich festgelegte Regelungen zwischen Bauherr und Architekt geben vor, welche Leistungen der Architekt in Planungs- und Ausführungsphase erbringen muss. Werden als Basis des Vertrages die Leistungsphasen des § 15 HOAI festgelegt, ist der Architekt verpflichtet, neben dem Errichten eines mangelfreien Bauwerkes, auch eine Mehrzahl von Teilerfolgen selbständig nachzuweisen. Erbringt er diese Leistungen nicht, darf sein Honorar gekürzt werden. Diese grundsätzliche Aussage traf der Bausenat des Bundesgerichtshofes in einem Urteil vom 24.06.2004 (Az: VII ZR 259/02).

Ausgangspunkt der Entscheidung war ein Vertragsabschluss über die Leistungsphasen 1 – 9 gemäß § 15 HOAI für den Neubau eines Einkaufszentrums. Während der Bauphase kam es zwischen Bauherrn und Architekten zum Streit. Daraufhin wurde das Vertragsverhältnis vorzeitig beendet. Die Planer forderten in ihrer Schlussrechnung ein Honorar von 3,5 Mio. DM.
Erste Entscheidungen der Instanzgerichte befürworteten eine Kürzung der offenen Zahlung, weil bestimmte Teilleistungen – entsprechend des § 15 Abs. 2 Ziffer 1 bis 9 HOAI – von den Architekten nicht erbracht wurden. Für die fehlende Zusammenstellung der Vorplanungsergebisse erklärten sie einen prozentualen Abzug von 0,3% von der verlangten Gesamtsumme als rechtsgültig.
Architektenvertrag unterliegt BGB
Der BGH setzte dieses Urteil außer Kraft und wies darauf hin, dass eine solche Vorgehensweise mit den bisher entwickelten Grundsätzen eines Architektenvertrages nicht zu vereinbaren sei. Darüber hinaus beinhaltet die HOAI lediglich ein öffentliches Preisrecht und bildet keine Grundlage für Minderungsansprüche.
Der Architektenvertrag unterliegt den Werkvertragsregelungen des BGB §§ 631 ff. Demzufolge bestimmt ausschließlich die mit dem Bauherrn ausgehandelte Vereinbarung die zu erbringende Leistungen. Die HOAI ist zu diesem Thema nicht relevant.
Obendrein ist die Bezugnahme auf den gesamten Leistungskatalog des § 15 Abs. 2 HOAI meist überflüssig. Er beinhaltet nämlich auch Leistungen, die bei einem konkreten Bauvorhaben gar nicht oder nur teilweise erforderlich sind. Der Inhalt des Architektenvertrages sollte daher auf die jeweilige Baumaßnahme individuell zugeschnitten werden. Als Basis dient dafür eine umfassende Grundlagenermittlung. Sie hilft dem Architekten zu erfahren, welche Bedürfnisse und Anforderungen der Bauherr als besonders wichtig erachtet und welche folglich im Architektenvertrag festgeschrieben werden sollten.
Im Verlauf dieser Interessenermittlung nimmt der Architekt vor allem eine beratende Funktion ein. Er weist auf fachliche notwendige Leistungen hin und kanalisiert die Forderungen des Bauherrn. Eine transparente Dokumentation dieses Prozesses beugt Missverständnissen vor.
Nach Besprechungen sollte dem Bauherrn ein Bestätigungsschreiben zur Unterzeichnung zugesandt werden. Dadurch erhält er die Gelegenheit, Gesprächsprotokolle auf inhaltliche Richtigkeit zu prüfen und gegebenenfalls zu korrigieren. Auf der Grundlage einer derart sorgfältigen Vertragsvorbereitung wird es beiden Seiten möglich, eine gerechte vertragliche Vereinbarung zu erzielen.
Honorarminderung
Ansprüche auf Honorarminderung werden vom Leistungsstörungsrecht gemäß BGB und vom werkvertraglichen Gewährleistungsrecht geregelt. Sie zeigen auf, wann ein vollständiger Verlust oder eine Minderung der Honorarforderung gerechtfertigt ist.
Häufig kürzen Bauherren das Architektenhonorar mit der Begründung, zentrale Leistungen seien nicht erbracht worden. Rechtlich gesehen ist der Architekt nur verpflichtet, die im Vertrag festgelegten Vereinbarungen zu erfüllen. Abstrakte Betrachtungen und Begriffe sind für Minderungen bedeutungslos.
Darüber hinaus ist der Bauherr gezwungen, dem Architekten die Möglichkeit zur Nachbesserung von Leistungen einzuräumen. Er kann ein solches Nacherfüllungsverlangen allerdings mit einer Ablehnungsandrohung verbinden. Das bedeutet, dass der Bauherr einen anderen Architekten beauftragen darf, wenn die offenen Forderungen nicht innerhalb einer angemessenen Frist nachgeleistet werden.
Oft wird eine solche Erklärung seitens des Bauherrn nicht formuliert. In diesem Fall besteht kein Anspruch auf Honorarminderung.
Vertragsinhalte
Falls der Architektenvertrag die Leistungsphasen 1 – 9 des § 15 HOAI beinhaltet, ist nicht eindeutig festzustellen, welche selbständigen Teilerfolge der Architekt dem Bauherrn vorweisen muss.
Für die Ermittlung der zu erbringenden Leistungen wird eine interessengerechte Interpretation des Vertragsverhältnisses vorgenommen. Dabei werden vor allem die Erwartungen des Bauherrn an den einzelnen Arbeitsschritten berücksichtigt.
Der Architekt ist verpflichtet,
– den Bauherrn während der gesamten Entwurfs-, Ausschreibungs- und Realisierungsphase zu begleiten, so dass er Investitionsentscheidungen treffen kann. Zudem sollte die Kostenentwicklung transparent dargestellt und das vorgegebene Budget nachvollziehbar eingehalten werden,
– eine genehmigungsfähige Vorlage nach bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften zu erstellen,
– die ausführenden Unternehmer zu befähigen, eine mangelfreie Baumaßnahme durchzuführen,
– eine kostengünstige Bauwerksunterhaltung und -bewirtschaftung zu ermöglichen,
– den Bauherrn in die Lage zu versetzen, Gewährleistungsansprüche gegenüber den ausführenden Gewerken durchzusetzen.
Zusammen mit etwaigen Besonderheiten eines Bauvorhabens, sind diese zentralen Bauherreninteressen bei Vertragsverhandlungen und der Formulierung des Vorvertrages besonders zu beachten. Konkret vereinbarte Arbeitsschritte helfen nicht nur bei der Festlegung des Leistungsumfangs, sondern können direkt als Arbeitsablaufplan dienen. Des Weiteren sind natürlich auch fachliche notwendige Leistungen in den Vertrag aufzunehmen. Weigert sich der Bauherr, trotz ausdrücklicher Ratschläge des Architekten, erforderliche Arbeiten vertraglich festzuhalten, sollte dies in einem Begleitschreiben dokumentiert werden. Nur auf diese Weise erfüllt der Architekt seine Hinweispflicht dem Auftraggeber gegenüber und entgeht einem Haftungsanspruch.
Dessen ungeachtet verlangt eine am § 15 HOAI orientierte Vertragsvereinbarung im Regelfall, dass der Architekt die festgelegten Arbeitsschritte als Teilerfolg belegen muss.
Grundsätzlich gehört also in den Architektenvertrag, was der Auftraggeber als Teilerfolge der Architektenleistung ansieht und wie diese nachzuweisen sind.
Je eindeutiger die getroffenen Vereinbarungen der vertraglichen Regelungen formuliert werden, desto einfacher kann der Architekt – im Abgleich mit den tatsächlich erbrachten Leistungen – seine Honoraransprüche durchsetzen. Insbesondere bei größeren Projekten ist es ratsam, für die Vertragsgestaltung eine anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen.
Die Vielschichtigkeit und die Auswirkungen der Rechtsprechung sind vom Architekten kaum noch zu überblicken. Ein bau- und architektenrechtsversierter Anwalt ist in der Lage, die ständige Weiterentwicklung der Rechtssprechung des BGH zu berücksichtigen und kann bei frühzeitiger Einschaltung teure und zeitaufwendige Streitigkeiten zwischen den Parteien verhindern.
RA Friedrich-Karl Scholtissek, Hamburg
Der Autor ist Rechtsanwalt in Hamburg und landesweit überwiegend im Bau- und Architektenrecht tätig